Продажа унаследованной недвижимости обычно освобождается от НДФЛ после трех лет владения. Для обычного наследования готового объекта срок считают со дня смерти наследодателя, а не со дня выдачи свидетельства или регистрации в ЕГРН. Родство с умершим для этого трехлетнего основания не требуется.
Продать унаследованный объект можно и раньше: трехлетний срок относится к налогообложению, а не к общему запрету продажи. Тогда нужно проверить другие основания освобождения, размер дохода и возможность его уменьшения. Освобождение по сроку не действует, если продавец хотя бы один день в году получения дохода имел статус иностранного агента; для него применяется отдельный налоговый режим.
С какой даты считать срок
Для квартиры, принадлежавшей умершему на праве собственности, исходной обычно является дата открытия наследства. Например, поздняя регистрация наследника сама по себе не запускает трехлетний срок заново.
Если доля в том же объекте принадлежала продавцу еще до наследования, при расчете срока может иметь значение дата, когда продавец впервые стал собственником доли. Для новостройки, где наследовались права по договору долевого участия, проверяют оплату и возникшее впоследствии право. Разъяснение о расчете со дня открытия наследства относится к случаю полной оплаты наследодателем; его нельзя переносить на любой незавершенный договор.
При замене жилья, реновации, образовании нового объекта или наследовании по специальному правовому режиму дата требует отдельной проверки. Перед продажей сопоставьте исходное право и то, что продается сейчас. Закон субъекта также может устанавливать допустимое сокращение минимального срока.
Как определить доход для расчета
Для недвижимости учитывается не только цена договора. Если она ниже предусмотренного кадастрового минимума, налоговый доход определяют по соответствующей кадастровой стоимости с коэффициентом.
Общее значение коэффициента — 0,7, но регион может изменить его в допускаемых законом пределах. Поэтому утверждение «налог всегда считают с 70% кадастра» неверно. Проверяют регион, в котором находится объект, год продажи, применимую стоимость и наличие сведений о ней.
Затем доход уменьшают на допустимый вычет либо расходы. Занижение договорной цены не является надежным способом уменьшить налог и создает самостоятельные риски для расчетов сторон.
Вычет или расходы наследодателя
Для продажи жилья, предусмотренных долей и земельных участков фиксированный имущественный вычет составляет до 1 миллиона рублей за налоговый период. Для иной недвижимости, например гаража или нежилого помещения, обычно применяется предел 250 тысяч рублей.
Это не новый полный вычет на каждый проданный объект. При нескольких продажах учитывают годовой предел соответствующей категории. При продаже общего объекта одним договором вычет распределяют между совладельцами по установленным правилам; нельзя автоматически предоставить каждому вычет в миллион.
Вместо фиксированного вычета можно учитывать документально подтвержденные расходы наследодателя на приобретение, если соблюдены условия закона об их предыдущем налоговом учете. Получение им вычета при покупке жилья само по себе не исключает применение предусмотренного наследственного правила. Родство не является общим условием учета этих расходов.
Нужны договор покупки и подтверждения оплаты. Оценка объекта для наследственного тарифа расходами на приобретение не становится. Вычет и одни и те же расходы не суммируют для повторного уменьшения одного дохода.
Как сравнить вычет и подтвержденные расходы
Условный пример: налоговый резидент продает единолично унаследованную квартиру раньше минимального срока. Налоговый доход с учетом кадастрового правила уже определен в 3 миллиона рублей; других продаж этой категории за год нет, специального освобождения нет. Вычет в 1 миллион уменьшит базу до 2 миллионов. Если допустимые по закону расходы умершего на покупку подтверждены в сумме 2,7 миллиона, база при их учете составит 300 тысяч рублей. Выбирают один способ уменьшения, а не складывают оба. Это сравнение базы, не итогового налога и не нотариальной платы.
Когда возможна льгота для семьи с детьми
Для продажи жилья есть освобождение независимо от срока при одновременном выполнении специальных условий. В частности, проверяют:
- наличие не менее двух детей соответствующего возраста: до 18 лет, до 24 при очном обучении либо независимо от возраста при признании судом недееспособными; для детей, родившихся после регистрации продажи, возраст учитывают на 30 апреля следующего календарного года;
- приобретение и регистрацию другого жилья либо предусмотренную полную оплату новостройки в год продажи или не позднее 30 апреля следующего года;
- увеличение площади или кадастровой стоимости с учетом семейных долей;
- кадастровую стоимость проданного жилья не выше 50 миллионов рублей, если она определяется;
- отсутствие у учитываемых членов семьи совокупной доли более 50% в другом жилье, превышающем приобретенное по установленному критерию площади или стоимости.
Состав учитываемой семьи, доли детей и условия одновременной продажи проверяют отдельно. Для участка и хозяйственных строений предусмотрены дополнительные требования связи с жильем и одновременности продажи. Одного факта наличия двух детей недостаточно.
Ставка, декларация и срок уплаты
Для соответствующих доходов налогового резидента с 2025 года применяется двухступенчатая шкала: 13% в пределах 2,4 миллиона рублей установленной налоговой базы и 15% с превышения. Порог проверяют с учетом предусмотренной законом совокупности баз, а не только одной выбранной сделки.
При налоговом нерезидентстве, статусе иностранного агента хотя бы один день года получения дохода, предпринимательском использовании и иных специальных обстоятельствах нельзя автоматически применять тот же расчет и вычеты.
Если декларация требуется, ее подают не позднее 30 апреля года, следующего за годом получения дохода, а налог уплачивают не позднее 15 июля. Общие правила переноса нерабочих дней учитываются отдельно. Налог, уменьшенный расходами до нуля, не всегда освобождает от декларации.
Если доход не превышает применимый фиксированный вычет, закон позволяет не декларировать соответствующий доход при соблюдении условий, включая правила кадастрового минимума. При освобождении по сроку также проверяют отсутствие другой причины для подачи декларации.