Жилье, оплаченное с использованием материнского капитала, нужно оформить с учетом прав членов семьи на эти средства. Размеры долей зависят от фактически использованного маткапитала, цены приобретения и состава семьи. Не всем семьям подходит раздел на равные четверти. Нужен ли нотариус, зависит от условий соглашения и от того, как родители оформят оставшуюся часть жилья.
Кого наделяют долями
Правила применяются при покупке готового жилья, участии в долевом строительстве, строительстве или реконструкции дома и погашении жилищного кредита с использованием маткапитала. Сам сертификат не означает, что конкретная квартира оплачена этими средствами: для расчета нужна сумма, фактически направленная на соответствующий объект.
Отдельное нотариальное обязательство о выделении долей не входит в обязательный пакет с 2020 года. Его отмена не отменила обязанность оформить общую собственность. Вопросами распоряжения средствами занимается Социальный фонд России.
В состав собственников включают владельца сертификата, супруга и детей в соответствии с законом и обстоятельствами использования средств. Особенно внимательно проверяют состав семьи при разводе, повторном браке и наличии детей от разных отношений. Рождение нового ребенка после надлежащего исполнения обязанности само по себе не требует заново делить уже оформленное жилье.
Как определить размеры и дополнительный подарок
Детские доли рассчитывают с учетом части стоимости жилья, оплаченной маткапиталом. При смешанной оплате нельзя автоматически считать всю квартиру собственностью родителей и детей в равных долях; но нельзя и выделить детям произвольно малые символические доли.
Условный пример: квартира стоит 6 миллионов рублей, из них 600 тысяч оплачены маткапиталом. В семье четыре человека. Доля маткапитала в цене составляет 1/10, а доля каждого в этой части — 1/40. Два ребенка получают как минимум соответствующие их правам доли; оставшуюся часть оформляют с учетом режима родительских средств. Передавать детям больше можно, но долю, которую родители передают сверх обязательной, и налоговые последствия такой передачи нужно рассматривать отдельно.
Расчет ведут в долях права собственности. Округление вниз и механический перевод в квадратные метры могут занизить объем прав ребенка. При личных вложениях одного супруга или споре между родителями простой расчет требует уточнения.
Когда требуется нотариальное соглашение
Форма зависит от исходной собственности и содержания соглашения. Когда родители определяют доли между собой и тем самым разделяют общее имущество, необходима нотариальная форма. При сохранении совместной собственности супругов на оставшуюся родительскую долю возможна простая письменная форма, если отсутствуют другие основания обязательного удостоверения.
Не следует автоматически заменять соглашение договором дарения: у документов разные основания и последствия. Дарение недвижимости между гражданами требует нотариального удостоверения. Само участие нескольких покупателей или использование маткапитала не делает любую покупку нотариальной.
Срок выделения и непогашенная ипотека
Пункт 15¹ Правил, утвержденных постановлением Правительства РФ № 862, связывает шестимесячный срок оформления общей собственности с разными событиями:
- При обычной покупке без кредита — с перечислением СФР маткапитала продавцу. Для покупки с использованием предусмотренного законодательством целевого жилищного займа отдельно указано снятие обременения.
- При ипотечном кредите на покупку или строительство, в том числе после рефинансирования, — с полной выплатой задолженности и погашением регистрационной записи об ипотеке: важны оба события.
- При долевом строительстве — с подписанием передаточного акта или другого документа о передаче объекта участнику.
- При строительстве или реконструкции индивидуального жилого дома — с получением уведомления о соответствии построенного объекта требованиям градостроительного законодательства.
- При реконструкции дома блокированной застройки — с вводом дома в эксплуатацию.
- При приобретении через кооператив — с последним платежом, полностью погашающим паевой взнос.
Если строительство сочетается с кредитом, применялась особая схема финансирования или возмещаются уже понесенные строительные расходы, начало срока нужно установить по всей совокупности документов. Нельзя автоматически отсчитывать его от получения сертификата, выдачи ключей или регистрации права.
С 7 июля 2025 года доли в жилье, приобретенном с использованием маткапитала, можно выделять до погашения ипотеки без согласия банка. Залог при этом сохраняется. Возможность выделить доли раньше не означает, что можно игнорировать обязанность или свободно продать заложенное жилье.
Подписание, регистрация и дальнейшая продажа
После согласования размеров долей подписывают соглашение и подают документы на регистрацию. При нотариальном оформлении документы обычно направляет нотариус.
Продажа принадлежащих несовершеннолетним долей требует разрешения органа опеки. Условия защиты детей оцениваются в конкретной ситуации: закон не сводит их к обещанию купить любое новое жилье. Отчуждение недвижимости несовершеннолетнего удостоверяется нотариально.
Можно выделить всем по четверти? Возможно, но сначала разделите обязательное выделение по маткапиталу и дополнительную передачу имущества. Это особенно важно для детей супруга, не являющихся вашими близкими родственниками.
Если обязанность не исполнена
Невыделение положенных долей может привести к требованию об их оформлении или оспариванию последующей сделки. Уголовная ответственность не возникает автоматически из одной просрочки: для нее нужны самостоятельные законные основания.