При продаже недвижимости по статьям 549–556 ГК РФ договор определяет квартиру, цену, расчеты и передачу жилья покупателю. Нотариальная форма обязательна в установленных законом случаях; при обычной продаже целой квартиры взрослым единственным собственником стороны могут выбрать нотариуса добровольно. Юридическую проверку нужно сочетать с проверкой состояния квартиры и согласованием расчетов.
Когда нужен нотариус
Специальные требования действуют, в частности, при отчуждении определенных долей в общей собственности и недвижимости несовершеннолетних или ограниченно дееспособных граждан. Для сделок с долями предусмотрены исключения. Поэтому нужно проверить, кто участвует в сделке и каким способом передается доля; одного ее упоминания в документах недостаточно.
Продажа целой квартиры совершеннолетним единственным собственником обычно может оформляться в простой письменной форме. Стороны вправе обратиться к нотариусу добровольно. Покупка квартиры несколькими лицами сама по себе не делает любую сделку обязательно нотариальной: учитывается, какие права отчуждаются и как определяется режим приобретаемого имущества.
Что проверить у продавца и в квартире
Нужно установить право продавца, основание его возникновения, зарегистрированные ограничения и полномочия представителей. Дополнительно проверяют права супругов на квартиру, использование маткапитала, права несовершеннолетних, банкротство и судебные споры, наличие лиц с сохраняемым правом пользования.
Выписка ЕГРН важна, но не содержит полного ответа на все вопросы. Например, запись только на одного супруга не исключает общей собственности, а отсутствие зарегистрированных детских долей не доказывает, что маткапитал никогда не использовался. Сопоставление сведений и документов должно предшествовать расчетам.
Покупателю полезно проверить фактическое состояние квартиры, планировку, освобождение помещения, задолженности и показания счетчиков. Юридическая проверка нотариусом не является строительным обследованием. Известные существенные обстоятельства и договоренности лучше закрепить письменно.
Цена, передача и выдача денег
В договоре определяют объект, цену, порядок оплаты, сроки передачи и освобождения, распределение расходов, необходимые сведения о пользовании жильем. Нельзя занижать договорную цену, рассчитывая подтвердить остаток устно: это создает налоговые и доказательственные риски.
Для расчетов используют согласованный законный механизм: банковский аккредитив, счет эскроу, депонирование денег у нотариуса либо другой подходящий способ. В условиях расчетов нужно указать, после какого события получателю выдают деньги и что происходит с ними при приостановлении, отказе или прекращении сделки. Само название способа расчетов не гарантирует автоматического возврата средств в любой ситуации.
Если квартира приобретается в ипотеку, условия договора согласуют с кредитором. Согласие супруга на ипотеку, его участие созаемщиком и банковское согласование — разные вопросы. При продаже жилья с маткапиталом отдельно проверяют исполнение обязанности по долям детей и разрешение опеки там, где оно требуется.
Подписание и регистрация
После удостоверения документы направляют в Росреестр. Для регистрации на основании нотариально удостоверенной сделки предусмотрены сокращенные сроки: при электронной подаче — в течение следующего рабочего дня после поступления, при бумажной подаче в орган регистрации — три рабочих дня, через МФЦ — пять. Эти сроки не включают всю предварительную подготовку и не отменяют законных оснований приостановления.
Стороны находятся в разных городах? Возможны представитель по доверенности или предусмотренное законом удостоверение несколькими нотариусами без совместного присутствия сторон. Для недвижимости учитывают территориальные требования.
Нотариальная сделка исключает приостановление? Нет. Ошибки сведений, запреты и другие законные причины могут потребовать устранения препятствий.
Пределы нотариальной проверки
Нотариус получает предусмотренные законом сведения и изучает документы. Однако ни удостоверение, ни страхование профессиональной ответственности не означают автоматического возмещения любой суммы при любом споре. Ответственность зависит от установленных законом оснований и обстоятельств нарушения.
При покупке дома с участком дополнительно проверяют границы, категорию и разрешенное использование земли, статус строения. Эти особенности учитываются при выборе сделки с недвижимостью.
Покупателем может быть несовершеннолетний: участие, представительство и согласия определяются возрастом и источником средств. Покупка несколькими лицами не тождественна продаже уже существующих долей. Собственный проект договора можно представить для проверки.
Личное имущество продавца
Квартира, полученная по наследству, по общему правилу является личной собственностью продавца даже при приобретении в браке. Для вывода о согласии супруга проверяют основание права и обстоятельства, способные изменить этот режим, например значительные общие вложения. При продаже целого объекта взрослым единственным собственником нотариальная форма может быть добровольной.
Подробный порядок продажи квартиры, в которой ребенку принадлежит доля: разрешение опеки, договор и расчеты.