Доверенность позволяет представителю совершать только те действия с недвижимостью, на которые его уполномочил доверитель. Отдельно определяют сбор документов, подписание договора, регистрацию и получение денег. Название «генеральная» не устанавливает объем прав: цену, расчеты, срок и передоверие следует обсудить до подписания.
Какие действия поручить
Сбор справок, подписание договора и регистрация перехода права требуют разных полномочий. В доверенности можно указать объект, вид сделки, минимальную цену, допустимый способ расчетов и срок. Точные ограничения помогают исключить действия, которые вы не хотите поручать представителю.
Отдельно решают, может ли представитель получать деньги. Право подписать договор не стоит смешивать с правом забрать всю цену наличными. Если расчет предполагается на счет собственника, это можно отразить в полномочиях и договоре. Для распоряжения банковским счетом могут понадобиться отдельные условия и соблюдение банковских процедур.
Для дарения действуют специальные требования: в доверенности должны быть названы одаряемый и предмет дарения. Без этого соответствующее полномочие ничтожно.
Форма и ограничения представительства
Нотариальная форма необходима для доверенностей на сделки, требующие нотариального удостоверения, на подачу заявлений о государственной регистрации прав и на распоряжение зарегистрированными правами, если законом не предусмотрено исключение. Для отдельных представителей и случаев удостоверения существуют специальные правила.
Доверенность не заменяет согласие супруга на саму сделку, согласие банка или разрешение опеки. При этом оформление доверенности и совершение будущей сделки — разные действия: необходимость семейного согласия оценивают применительно к распоряжению имуществом.
Передоверие — передача представителем полномочий другому лицу. Оно подчиняется отдельным требованиям. Если собственник не хочет такой передачи, это нужно прямо обсудить. Из общих правил нотариальной формы передоверия есть исключения, в частности для юридических лиц и руководителей филиалов и представительств. Поэтому не всякое передоверие удостоверяют одинаково.
Воля доверителя и подписание
Доверенность выдается по воле доверителя; присутствие представителя обычно не требуется. В широкой доверенности не всегда нужно перечислять кадастровые номера всех возможных объектов. Указание конкретной недвижимости позволяет ограничить полномочия представителя.
Нотариус проверяет личность и дееспособность доверителя, выясняет его волю и объясняет последствия. Ограничения по цене, расчетам, сроку и передоверию должны быть согласованы в тексте до подписания.
Срок и отмена
Дата совершения доверенности обязательна: без нее документ ничтожен. Если срок не указан, по общему правилу доверенность действует один год со дня совершения. Для нотариальной доверенности, предназначенной для действий за границей без указанного срока, предусмотрено специальное правило действия до отмены.
Доверитель вправе отменить обычную доверенность. Прекращение возможно также по другим основаниям, включая смерть доверителя или представителя. Наличие у представителя бумажного экземпляра не доказывает, что полномочия продолжают действовать.
После отмены нужно учитывать правила уведомления представителя и третьих лиц. Нельзя считать любой договор автоматически недействительным только потому, что доверенность отменили незадолго до подписания: значение имеют осведомленность и установленные законом последствия. При срочной отмене важно организовать предусмотренное уведомление и проверить запись в реестре. Порядок отмены доверенности разобран отдельно.
Оформление за границей и отдельные вопросы
Доверенность за границей иногда оформляют в консульстве или у иностранного нотариуса; пригодность иностранного документа зависит от легализации, перевода и международных правил.
Может представитель продать квартиру себе? Закон ограничивает сделки представителя в отношении себя лично и одновременное представительство сторон. Такие полномочия нельзя считать допустимыми по умолчанию.
Нужно отдавать представителю оригиналы всех документов? Передавайте только необходимое для поручения и фиксируйте передачу. Возможность нотариуса получить сведения из реестров уточняют отдельно.
Как передать доверенность созаемщика в другой город? Возможна нотариальная передача через электронный документ с удостоверением равнозначности бумажной и электронной форм, когда для документа допустима такая процедура. Обычный скан или распечатка письма ее не заменяют. С банком заранее согласуют полномочия и принимаемую форму: представительство созаемщика не должно создавать запрещенную сделку представителя с самим собой.