Дарственная — бытовое название договора безвозмездной передачи квартиры или доли. С 13 января 2025 года договор дарения недвижимости между гражданами удостоверяется нотариально, в том числе между близкими родственниками и при передаче целого объекта. Право получателя возникает после регистрации перехода в ЕГРН.
Предмет, передача и проживание дарителя
В договоре нужно точно определить квартиру: указать ее характеристики, кадастровый номер и размер передаваемого права. Стороны согласуют передачу помещения, ключей, документов и условия проживания. Подарок не предполагает встречной платы или содержания дарителя. Если требуется регулярный уход и обеспечение, стоит рассмотреть пожизненное содержание с иждивением.
Обещание подарить конкретную квартиру в будущем возможно при соблюдении законных требований. Условие о переходе собственности после смерти дарителя недопустимо для договора дарения и не заменяет завещание.
Иногда даритель хочет сохранить пожизненное проживание. Такое условие требует отдельной правовой оценки и не гарантирует сохранения проживания при любой последующей продаже или обращении взыскания. Нужно установить, на каком основании даритель будет пользоваться квартирой, можно ли зарегистрировать это право и что произойдет при смене собственника. Если сохранение жилья принципиально, выбор договора начинается именно с этой цели.
Согласия, запреты и дарение доли
Проверьте залог, аресты, запреты, права проживающих и то, кому из супругов принадлежит квартира. Для общего имущества супругов может потребоваться нотариальное согласие либо участие обоих собственников. Личная квартира, полученная до брака, по наследству или в дар, оценивается по другим правилам.
При дарении доли проверяют запрет создавать или дробить доли так, что на сособственника приходится менее 6 м² общей площади жилья. Исключения касаются возникновения долевой собственности в силу закона, включая наследование, а также приватизации; близкое родство само по себе исключения не дает. Передачу уже существующей доли оценивают с учетом того, образуются ли новые микродоли. Преимущественное право покупки при настоящем дарении обычно не применяется, но прикрывать им продажу незаконно. Дарение недвижимости от имени малолетнего или гражданина, признанного недееспособным, запрещено. Для собственника от 14 до 18 лет применяются правила о его дееспособности, согласии законного представителя и предварительном разрешении опеки.
Профессиональный статус получателя иногда имеет значение. Ограничения для работников медицинских, образовательных и социальных организаций связаны с указанными в законе отношениями с дарителем; ограничения для должностных лиц — с исполнением обязанностей. Они не означают запрета подарить квартиру любому врачу или учителю независимо от обстоятельств.
Удостоверение и регистрация
Если договор подписывает представитель, доверенность на дарение должна определять предмет подарка и одаряемого.
После проверки документов участники согласуют проект и подписывают договор, нотариус удостоверяет его, затем документы подают на регистрацию. При нотариальной электронной подаче предусмотрен сокращенный регистрационный срок, однако предварительная подготовка и возможное приостановление учитываются отдельно. Завершение подтверждается сведениями ЕГРН.
Налог при дарении
Доход от получения квартиры в дар от супруга, родителя, ребенка, бабушки, дедушки, внука, полнородного или неполнородного брата либо сестры освобождается от НДФЛ. Усыновители и усыновленные приравниваются к родителям и детям. Это освобождение не применяется, если получатель хотя бы один день налогового периода, в котором получен подарок, имел статус иностранного агента. Дар от тети, дяди, двоюродного родственника или отчима без усыновления такого автоматического освобождения не дает. Несовершеннолетие получателя и отсутствие денежных расчетов сами по себе налог не исключают.
Если освобождения нет, для налогового резидента РФ применяется специальная шкала: 13% в пределах 2,4 млн рублей соответствующей совокупности налоговых баз за год и 15% с превышения. Порог относится не к каждой подаренной квартире отдельно; зарплата относится к другой совокупности баз. Стоимость недвижимости для налогообложения определяют по кадастровым правилам, как правило на 1 января года регистрации перехода права; для доли учитывают ее размер. Декларацию обычно подают до 30 апреля следующего года, налог уплачивают до 15 июля с учетом правил переноса нерабочих дней. Для нерезидента расчет иной. Получателю, имевшему статус иностранного агента хотя бы один день соответствующего налогового периода, применяется ставка 30%.
Изменение и отмена подарка
Стороны могут договориться об изменении договора. При этом нужно учесть, передано ли уже имущество, какие условия меняются и какая форма обязательна для такого соглашения. Простое изменение текста не возвращает зарегистрированное право прежнему собственнику.
Дарение можно оспаривать по основаниям недействительности; отдельно существуют специальные основания отмены. Нотариальная форма не устраняет риски банкротства, обмана или существенных нарушений закона. В договоре допустимо предусмотреть отмену, если даритель переживет получателя. Просто передумать и односторонне вернуть квартиру обычно нельзя.
Арестованную квартиру можно подарить родственнику? Сначала необходимо выяснить содержание запрета. Подарок не снимает арест и не гарантирует регистрацию.
Нужно согласие соседей на подарок доли? Для настоящего дарения правила продажи о преимущественной покупке обычно не применяются; другие ограничения проверяются отдельно.
Если вы выбираете, как передать квартиру сыну или дочери, сравните дарение, завещание и пожизненное содержание.