Нотариальная форма обязательна, если ее требует закон или согласовали стороны. Для определения формы важны содержание сделки, имущество, состав участников и связь с другими обязательствами. По одному названию документа или цене сделки определить ее форму нельзя.
Ниже приведены основные группы. Для конкретной сделки нужно проверить не только общее правило, но и исключения, а также самостоятельные основания обязательного удостоверения.
Недвижимость: целый объект и доля
Дарение недвижимости между гражданами с 13 января 2025 года требует нотариального удостоверения. Правило относится и к целому объекту. Оно не распространяется автоматически на дарение денег или автомобиля.
Отчуждение долей в общей собственности на недвижимость и ипотека таких долей по общему правилу нотариальны. Однако закон предусматривает исключения, в том числе:
- отчуждение или ипотеку всех долей всеми участниками одной сделкой;
- предусмотренные операции с имуществом паевого инвестиционного фонда;
- отчуждение долей сельскохозяйственных земель по специальному закону;
- определенные операции при реновации и изъятии для публичных нужд;
- ипотеку долей в пользу кредитной организации.
Исключение из требования о долях не отменяет другое основание. Например, при дарении недвижимости между гражданами или соответствующей продаже детского имущества нотариальная форма может требоваться независимо от участия всех собственников.
Обычная продажа целой квартиры одним совершеннолетним полностью дееспособным собственником не становится обязательно нотариальной только из-за стоимости. Согласие супруга, обременения и полномочия представителя проверяют отдельно.
Недвижимость ребенка и опека
Нотариального удостоверения требуют предусмотренные законом сделки по отчуждению недвижимости несовершеннолетнего или ограниченно дееспособного гражданина, а также распоряжение недвижимостью на условиях опеки.
Доверительное управление и опека не являются одним режимом. Само наличие договора управления не устанавливает нотариальную форму для любой сделки с переданным имуществом.
При участии ребенка дополнительно проверяют разрешение опеки и способ участия. По общему правилу в возрасте от 14 до 18 лет он подписывает сам с необходимым согласием законного представителя; полная дееспособность, приобретенная до 18 лет, оценивается отдельно. Нотариальная форма не заменяет разрешения и защиту интересов ребенка.
Семейные соглашения и рента
Нотариально оформляют брачный договор, раздел общего имущества супругов и соглашение об уплате алиментов. Эти документы имеют разные предметы: условия о месте жительства ребенка не становятся допустимой частью брачного договора.
Если супруги приобретают имущество в определенных долях вместо законного совместного режима, нужно оценить содержание их договоренности. Элементы брачного договора или раздела требуют соответствующей формы; одного упоминания долей недостаточно для вывода.
Договор ренты, включая пожизненное содержание с иждивением, удостоверяют нотариально. При передаче недвижимости дополнительно оформляют необходимые права и обременения.
Доли ООО и специальные договоры
Отчуждение и залог доли ООО обычно требуют нотариальной формы с установленными законом исключениями. Отдельно действуют правила согласий, преимущественной покупки, оплаты доли и регистрации перехода. Подробнее — продажа доли ООО.
Специальная форма предусмотрена для договора конвертируемого займа ООО, соглашения об управлении хозяйственным партнерством, определенных сделок с долей в его капитале и договора инвестиционного товарищества. Подобное название обычного коммерческого договора не делает его автоматически соответствующей специальной конструкцией.
Договор условного депонирования — эскроу — по общему правилу нотариален, кроме депонирования безналичных денег и бездокументарных ценных бумаг. Банковский счет эскроу и депонирование у нотариуса нужно различать по их правовым основаниям.
Когда форма зависит от другого обязательства
Предварительный договор должен соответствовать требуемой форме основного. Для уступки требования из нотариально удостоверенной сделки и соответствующего перевода долга применяются специальные правила формы. Если договор, обязательство по которому обеспечивается залогом, должен быть нотариально удостоверен, договор залога также требует нотариального удостоверения.
Изменение и расторжение обычно оформляют в той же форме, что договор, если иной порядок не вытекает из закона, договора или других предусмотренных оснований. Для внесудебного обращения взыскания на залог действуют отдельные требования к договору и способу взыскания.
Обычный заем между гражданами не требует нотариальной формы только потому, что выданы деньги. Добровольное удостоверение может позволить использовать исполнительную надпись при выполнении ее условий, но не гарантирует взыскание.
Что происходит при нарушении формы
Если нотариальная форма обязательна по закону или соглашению сторон, ее несоблюдение влечет ничтожность сделки. Однако если одна сторона полностью или частично исполнила такую сделку, а другая уклоняется от удостоверения, суд при установленных условиях может признать ее действительной. Тогда последующее удостоверение не требуется.
Решение только о возмещении убытков или судебных расходов форму не заменяет. Уклонение от регистрации надлежаще оформленной сделки — самостоятельный вопрос с другим требованием.
Нельзя обойти необходимое удостоверение просьбой только засвидетельствовать подписи на договоре. При обязательной форме нотариус проверяет саму сделку.
Сам порядок нотариального удостоверения рассмотрен отдельно. При споре о действительности уже исполненной сделки может потребоваться судебная защита.